Investissement

Bail d’habitation ou à usage professionnel

Bail d’habitation ou à usage professionnel

 

Définition de Bail :

L’article 627 du D.O.C définit le louage de choses ou le bail comme étant un contrat par lequel l’une des parties, appelée bailleur, cède à l’autre partie, appelée preneur ou locataire, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière pendant un certain temps, en contrepartie d’un prix déterminé ou loyer que le locataire s’oblige à lui payer.

 

Rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel

Ces rapports sont régies par les dispositions du dahir n°1-99-210 du 13 joumada 1420 (25 août 1999) portant promulgation de la loi n°63-99 modifiant et complétant la loi n°6-79 qui s’appliquent aux baux des locaux d’habitation ou à usage professionnel, sans caractère commercial, industriel ou artisanal, quels que soient leur emplacement ou leur date de construction, ce qui ne relèvent pas d’une législation particulière.

Fixation du loyer des locaux d’habitation ou à usage professionnel, les loyers de ces locaux meublés ou non, ainsi que leurs dépendances, tels que caves, garages, cours, jardins, sont fixés librement entre les parties.

En sus du montant du loyer, le preneur est tenu au remboursement au bailleur, sur justifications, des prestations et fournitures relatives à l’usage des lieux loués ou au règlement d’une indemnité forfaitaire pour charges locatives telle qu’elles sont énumérées par la réglementation en vigueur ; faute d’accord entre les parties, cette indemnité est fixée par le juge cautionnement-le bailleur ne peut exiger du preneur au moment de l’entrée dans les lieux, le versement d’un cautionnement supérieur au montant d’un mois de loyer à titre de garantie du règlement du loyer ou dédommagement pour des dégats abusifs occasionnés par le preneur dans les lieux loués.

Ce cautionnement est restitué au preneur lorsqu’il quitte les lieux après s’être entièrement acquitté de ses obligations.

Révision du loyer à la baisse – Tout locataire a le droit de demander la révision du loyer, par voie de justice, dans un délai de trois mois à compter de la date du bail, s’il estime que le prix du bail ou celui de la sous location ne correspond pas, manifestement :

  • a la rémunération légitime du capital représentant la valeur actuelle de l’immeuble
  • au capital réellement investi,
  • aux avantages ou utilités que la situation des lieux loués et les conditions de leur aménagement sont de nature a procurer au locataire, soit pour son habitation, soit pour l’exercice de sa profession.

 

ATTENTION: Le demandeur en révision qui abuse du droit qui lui est reconnu pour révision du loyer et qui succombe dans sa demande peut être condamné à payer des dommages et intérêts au bailleur variant entre 1 et 3 mois

Révision du loyer à la hausse-la révision du loyer peut être demandée par le bailleur chaque fois que des transformations ont été apportées aux spécificités et caractéristiques des locaux loués de nature à modifier les conditions sur la base desquelles le montant du loyer a été fixé.

 

Cette demande n’est pas recevable avant l’expiration d’une période de trois ans au moins à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la dernière révision.

Le juge tient compte, pour la fixation du nouveau loyer, des modifications apportées au spécificités et caractéristiques des locaux loués en prenant en considération l’emplacement de l’immeuble, sa valeur réelle, son ancienneté, de degré de confort, l’état d’entretien et les conditions économiques générales.

L’ensemble de ces éléments doit être apprécié et évalué au jour de la demande

Il ne sera pas tenu compte pour la fixation du nouveau loyer des réparations locatives prévues par l’article 639 du code des obligations et contrats effectuées par le preneur.

La révision du loyer prend effet à la date convenue par les parties ou si elle a été ordonnée en justice, a compter du jour de la demande.  

En attendant la décision définitive du juge en révision du loyer, celui-ci continue à être réglé au prix ancien.

La décision définitive en révision du loyer est exécutoire sans qu’il y ait besoin de recours pour régler la différence entre les deux loyers.

Extinction du bail 

Par dérogation aux dispositions des articles 687, 688,695,697 et 698 (2e alinéa), du code des obligations et contrats, les baux des locaux d’habitation ou à usage professionnel ne prennent fin que par un congé donné et, le cas échéant, validé dans les conditions visées ci-dessous.

Le congé doit, sous peine de nullité :

  1.  Porter sur l’ensemble des lieux loués avec toutes leurs dépendances;
  2.  Contenir l’indication des motifs invoqués par le bailleur;
  3.  Comporter la mention d’un préavis de trois mois au moins.

Le congé est notifié, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans les formes prévus par les articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile, soit par les huissiers de justice.

La date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou la date de notification par le greffe ou l’huissier de justice est considérée comme le point de départ du préavis du congé.

Cas de refus du congé par le locataire- Si le locataire refuse le congé, soit expressément, soit tacitement, on se maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer, s’il y échet, la validité du congé et l’expulsion du locataire ou de l’occupant de son chef.

Important : Le bailleur n’est pas tenu d’adresser le congé en cas de cession ou de sous-location par le locataire des locaux loués sans l’accord du bailleur.  

Le juge peut, également, prononcer la validation du congé s’il a été donné en vue d’une reprise des lieux par le bailleur pour s’y loger ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoire institué par la loi.

Condition

Condition de demande validation du congé- La demande en validation du congé pour les motifs mentionnées ci-dessus n’est pas recevable qu’à condition :

  1.  Que les locaux aient été acquis par le bailleur trois ans au moins avant le congé;
  2.  Que le bailleur, ses ascendants ou descendants, suivant le cas, n’occupent, pas déjà un logement leur appartement et suffisant à leurs besoins normaux.

Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur offre de reloger le preneur dans un local d’égale importance, aux mêmes conditions et pour un loyer similaire.

Validation du congé en cas de démolition ou de réparation importante

  • La validation du congé est de droit lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires. Dans les deux cas, le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstructions a condition, sous peine de déchéance, d’user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur.

Le bailleur doit aviser le locataire deux mois avant la terminaison des réparations ou de la construction.

Il sera tenu compte, pour la fixation du nouveau loyer, soit par accord des parties, soit par décision judiciaire, des dépenses et aménagements effectués et du capital investi.

Indemnité d’éviction- En cas de validation du congé, et sauf si cette validation intervient pour faute du locataire, le bailleur devra payer au validation intervient pour faute du locataire, le bailleur devra payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire.

Si le motif se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit involontairement à la suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation, le locataire a droit à des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction.

A défaut de congé ou si le congé n’est pas validé, le bail, qu’il ait été à l’origine a durée déterminée ou indéterminée, se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire.

En cas de décès du locataire, le bail se poursuit :

  1. Pour les locaux à usage d’habitations, au profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement a sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès ;
  2. Pour les locaux à usage professionnel, au profit de ses conjoints descendants et ascendants s’ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux loués étaient affectés.

 

08/12/2018 / par / dans, ,
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